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    以價換量 四季度房價或松動

    2018-10-22 16:41 經濟參考報

    一線城市房價全面降溫 前9月房地產開發投資增速跌回個位數

    以價換量 四季度房價或松動

    20日,國家統計局發布9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,一線城市新房和二手房全面降溫,4個一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉為下降0.1%,二手住宅銷售價格由上月持平轉為下降0.1%。

    業內人士表示,價跌量穩,“金九銀十”失色已是市場共識。在多方面因素影響下,房價九月大面積上漲的趨勢得到明顯緩解。四季度,在調控政策不放松的背景下,房企的資金壓力將逐漸加劇,預計未來幾個月市場將整體保持平穩,多項指標漲幅將繼續收窄。

    房價大面積上漲趨勢得到緩解

    數據顯示,一線城市房價全面降溫。從環比看,4個一線城市新建商品住宅銷售價格由上月上漲0.3%轉為下降0.1%,其中,上海和深圳分別下降0.1%和0.2%,北京持平,廣州上漲0.4%;二手住宅銷售價格由上月持平轉為下降0.1%,其中,北京和上海均下降0.2%,深圳持平,廣州上漲0.2%。

    從二三線城市來看,房價依然呈現上漲之勢,但漲幅明顯放緩。數據顯示,31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.1%和0.8%,漲幅比上月分別回落0.2和0.5個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.8%,漲幅比上月分別回落1.1和0.6個百分點。

    中原地產首席分析師張大偉表示,在8月房價上漲刷新紀錄后,9月樓市漲幅明顯放緩,市場出現了退燒跡象。新建住宅9月份環比上漲1%,相比之前6月-8月的高峰期明顯回落。

    58安居客房產研究院首席分析師張波表示,金九失色并不意外。9月樓市除中央宏觀調控外,北京公積金“認房認貸”、深圳731新政、上海共有產權等“一城一策”,對房地產市場進行精準調控。同時,從58安居客線上的數據來看,全國掛牌二手房源量環比下降,一線城市新增房源量環比跌幅普遍高于平均值。這也讓樓市出現普遍“降溫”態勢。

    上海富大集團公司首席經濟師張平表示,目前一線城市在房地產調控持續高壓之下,走得較為平穩。二線城市隨著調控政策重新收緊,上半年出現的人才引進、搖號購房等退潮,房地產又重新回歸理性。

    張平認為,隨著投機炒房需求退出,前期集中釋放的當地居民購買力被預支,后續需求無法跟上,再加上房價處于高位,當地購買力難以支撐也是必然。

    區域分化依然明顯

    統計局最新數據顯示,2018年前9月,全國房地產開發投資88665億元,同比增長9.9%,增速比1-8月份回落0.2個百分點。其中,住宅投資62806億元,增長14.0%,增速回落0.1個百分點。值得一提的是,這也是今年下半年以來,房地產投資增速首次回歸個位數。

    張大偉表示,截至2018年9月,本輪房地產市場上漲周期已經長達40個月,繼續刷新了中國房地產上漲周期最長歷史。樓市整體依然處于高位,但旺季未旺,反而多項數據漲幅放緩,出現逐漸平穩的趨勢。以9月成交量來看,雖然1-9月總成交量同比有所上升,但從9月單月來看,全國商品房住宅銷售面積為1.68億平方米,同比下調了3.6%。這也是最近5個月首次出現同比成交量下調的現象。

    數據顯示,前9月,房企房屋施工面積767218萬平方米,同比增長3.9%,增速比1-8月份提高0.3個百分點,較上月增長量減少0.3個百分點。新開工面積152583萬平方米,增長16.4%,增速提高0.5個百分點,較上月增長量減少1個百分點。房屋竣工面積51132萬平方米,下降11.4%,降幅收窄0.2個百分點。

    土地成交方面,房企土地購置面積同比增長15.7%,增速比1-8月份提高0.1個百分點;土地成交價款10002億元,增長22.7%,增速回落1個百分點。

    房地產銷售方面,商品房銷售面積同比增長2.9%,增速比1-8月份回落1.1個百分點。銷售額增長13.3%,增速回落1.2個百分點。

    張大偉說,從全國市場看,分化依然非常明顯,特別是東部和東北銷售面積均出現了下調,而支撐樓市上漲的,主要是中西部市場的成交。

    前三季度,全國商品房銷售面積同比增幅,在東部地區同比下降4.3%、東北地區同比下降3.5%的同時,中部、西部同比分別增長10.2%、8.9%。從成交額看,中西部同比上漲均超過20%。

    這一分化同時也體現在房價上。在一二線重點城市房價漲幅紛紛回落的同時,中西部城市卻領銜9月房價漲幅。具體來看,漲幅超2%的城市均為中西部城市,西安新建商品住房價格環比漲幅高達6.2%,呼和浩特環比上漲2.8%,瀘州環比上漲2.6%,西寧、貴陽分別環比上漲2.1%。

    四季度房價或松動

    杭州作為房地產主力城市,今年上半年還出現“凌晨排隊、萬人搖號”的瘋狂場面,但僅過去5個月就出現新盤成交、價格雙降。

    北京二手房主也開始松口,價格可談。例如東三環的一套670萬的兩居室,房子掛牌價格連續3天從初期的670萬降到后來的630萬。

    張大偉認為,購買力難以再沖高。雖然當下全國房價上行城市依然占主流,但市場已經出現了逐漸平穩的跡象,調控政策嚴格的北、上、深、杭州、南京、合肥等城市,房價下行苗頭已經出現。

    作為房價風向標的一二線城市,購房者預期明顯轉向,觀望者不斷增多。從58安居客房產研究院購房者和經紀人信心指數來看,購房者信心指數為92.8,環比下降5.7%;經紀人信心指數為102.9,環比下降2.3%。

    在上述背景下,張波認為,受預期影響,以價換量將成為常態,而眾多房企也不例外,不得不在價格上做更多讓步以換取銷量。

    究其原因,張波表示,9月樓市熱度已然“觸頂回落”,房地產調控難以放松,房企貸款難度未減,不得不讓步以改變成交乏力狀態。

    “未來熱點城市開始進入賣不完時代,包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等市場,庫存均出現了環比上升的現象,除少數熱點剛需項目外,去化率也快速下行。”張大偉說。

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